주택담보대출이란 – LTV DSR DTI 주택담보대출 금리조건 은행
주택 시장이 아주 나쁩니다.상황이 급격히 악화되고 있고, 공포를 느끼는 분도 많습니다.나도 집값이 하락한다고 자지 않는 삶을 살아 상황을 유심히 보고 있습니다.어떤 사람의 블로그를 보면 주택 가격이 최고점보다 40%는 떨어져야 한다고 말씀하시는 것을 보았습니다.실제로 그 정도 빠진 단지도 보이는 것 같네요.번화하고 막차는 어려운 시기가 올것 같아요.그래도 이미 분양이 이뤄진 곳에 입주해야 할 상황입니다.전세를 맞추면서 중도금 대출을 갚으려 했다는 분들은 아마 계획이 미치고 있을지도 모릅니다.전세를 했던 사람들도 집을 비우고 입주해야 할 상황이 되었습니다.중도금 대출을 상환해야 하기 때문에 주택 담보 대출을 알아봐야겠어요.주택 담보 대출 금리가 최근 급격히 올랐습니다.그래서 조금이라도 낮은 주택 담보 대출 때문에 검색하는 것이 많아졌습니다.포굼쟈리로ー은에 해당한다면 그것을 받는 게 제일 좋을까요.어느 대출 상품을 선택해도 LTV와 DTI, 그리고 DSR을 맞춰야 합니다.일견 어려울 것인 용어지만, 사실은 알고 보면 어렵지 않습니다.오늘은 이들 주택 대출 관련 용어에 대해서 배우고, 대표적인 주택 담보 대출 상품의 금리 조건에 대해서도 드리고 싶어요.
LTV
인기글
Loan to value ratio의 약자로, 한국어에서는 “주택 담보 대출 비율”이라고 합니다.내가 소유하고 있는 집을 은행에 담보로 내놓은 경우, 은행에서 얼마 대출을 받는지 계산한 비율입니다.주택 가격 대비 대출 가능 한도 금액의 비율이 LTV입니다.보통 주택 가격은 KB시세를 기준으로 정하게 됩니다.만약 신축 주택에서 아직 KB시세가 도출되지 않은 주택이라면 은행 자체가 감정 평가를 통해서 가격을 산출하게 됩니다.신축 아파트의 경우 주변 아파트의 최근의 실거래가와 KB시세 등을 종합적으로 판단하고 이와 비슷한 수준에 맞춥니다.은행에 주택 가격은 어떻게 산출하느냐고 물면 정확하게 알아요.LTV=대출 가능 금액/담보 주택의 가격 LTV가 40%이면 집값의 총 40%까지 대출이 가능하다는 말입니다.만약 50%이 되면 주택 가격의 50%까지 대출이 가능하므로, LTV가 완화됐다고 표현합니다.예전에는 집값 90%까지 대출된 것이 있었습니다.주택 가격이 폭락하고 아무도 집을 사려고 하지 않았을 때입니다.서울 한복판에서도 미분양 물량이 잇달아 나온 시기였지만, 이때 이후 집값이 급등한 역사가 있습니다.역사는 되풀이되는 것일까요?아니면 이제 정말로 주택 시장이 붕괴합니까?DTI
Debt to income의 약어로 “총 부채 상환 비율”이라고 합니다.내가 1년간 벌어들인 소득으로 빚을 갚을 수 있을지를 평가하는 기준입니다.만약 DTI가 40%라면, 내가 번 돈의 40%를 빚을 갚는 데 사용한다는 것입니다.1억을 버는 데 4,000만원을 대출 상환에 사용한다고 이해할 수 있습니다.주택 담보 대출의 연간 원금+이자를 합한 상환액에 다른 모기지(신용 대출 등)의 연간 이자 상환액을 내가 1년간 벌어들인 소득으로 나눈 것이 총 부채 상환 비율입니다.DTI=(주택 관련 대출 원리금+기타 대출 이자 상환액)/연간 소득 개인의 입장에서 보면 DTI가 높다= 버는 돈 중 많은 부분을 대출 상환에 사용=생활이 어렵다고 이해할 수 있습니다.그래서 은행 입장에서는 차주의 DTI가 낮은 편이 좋습니다.생활비로 쓰는 돈을 모두 대출 상환하는 것이 사용하면 결국 대출 상환에 문제가 생기는 때문입니다.통상 DTI는 투기 과열 지구나 조정 대상 지역이냐에 따라서 50~60%정도로 제한되어, 다주택자인지 실수요자인지에 의해서 30~60%까지 변동이 있습니다.DTI가 50%의 지역에서 주택 담보 대출을 짜면 나의 소득이 5,000만원이라고 가정할 경우 원리금으로 2,500만원으로 한도 내에서만 대출을 받을 수 있습니다. DSR
Debt Service Radio총 부채 원리금 상환 비율로 불리는 용어로 차주의 총 대출 금액의 원금과 이자 상환액이 자신의 소득으로 얼마나 많은 비중을 차지하는지 나타냅니다.DTI는 주택 관련 대출 원리금 상환액에 다른 대출의 이자 상환액만 봤다면 DSR은 주택 대출 원리금 상환액+외 대출 원리금까지 모두 보는 것이 가장 큰 차이입니다.(기타 대출 원리금이 모두 포함됩니다.)DSR=(주택 관련 대출 원리금+기타 대출 원리금 상환액)/연간 소득 기타 대출, 예를 들어 자동차 할부금, 학자금 대출, 카드 대출, 신용 대출 등 모든 대출 원금과 이자를 모두 더한 금액이 상환액으로 계산된다는 것이지만.실제로 신용 대출의 경우 원금을 상환하는 경우는 거의 없으나, 차주의 상환 능력을 좀 더 꼼꼼하게 보기 위하여 이렇게 적용하고 있습니다.DSR에 관해서는 이하의 글을 읽어 주세요.
2022년 DSR 계산 – 차주 단위 DSR의 의미와 계산 방법 2022년 DSR 계산 – 차주 단위의 의미와 계산 방법 최근 부동산 가격이 약간의 조정을 받으면서 신규로 주택을… blog.naver.com
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주담대를 조사하는 요령
주택 담보 대출은 입주 시기의 3개월 전부터 미리 은행에 알아 두는 편이 좋습니다.왜냐하면 은행도 해당 분양 아파트에 대해서 대출 한도가 정해졌기 때문입니다.우리 지점에서는 이 현장에 300억 한도에서만 대출하고 있습니다.뭐, 이런 것이죠.만약 분양 금액이 5억원이라면 대출을 2억원 정도 할 수 있으며 그것이 최대 150세대만 대출을 할 수 있다는 이야기입니다.분양 가구가 500가구~1,000가구가 되는 큰 단지의 경우 한도가 금방 차는 경우가 발생합니다.대출하고 주는 은행이 복수일지도 모릅니다만, 한도를 모두 더해도 단지 가구 수를 커버할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.혹은 개인의 DSR으로 대출이 불가능할 수 있습니다.여러가지 이유로 대출이 안 되는 경우가 있으므로 사전에 점검을 해야 합니다.내 경우도 2개월 전 쯤에 하면 좋다고 생각했지만, 막상 그 때 가면 모든 은행이 한도가 됐다고 해서 더 이상 대출이 불가능하다고 합니다.청천벽력 같은 소리였습니다.입주 때 치러야 할 잔금과 중도금 대출을 준비하는 방법이 아닌 제2금융권과 P2P까지 뒤지느라 고생한 기억이 떠오릅니다.결국 한 은행에서 한도를 늘림으로써 2.7%의 당시로서는 높은 금리로 대출을 받았습니다.물론 이제 와서는 신의 한 수였다고 생각합니다만:지금 어디 가서 2.7%의 대출을 하고 달라고 했더니 볼을 얻어맞을지도 모릅니다.은행별 대출 금리 비교
은행 연합회를 이용하면 시중 은행에서 판매되는 대출 상품의 금리를 비교할 수 있습니다.그래서 대출을 받기 전에 미리 보면서 확인할 수 있습니다.그러나 실제로 여기서 아무리 봐도 정말 정확한 한도와 금리를 알 수 없습니다.왜냐하면 먼저 본 것처럼 DTI와 DSR은 “차주의 연간 소득”과 “차주의 대출 상황”이 꼭 필요하기 때문입니다.은행끼리는 이런 정보가 공유되기 때문에 쉽게 DTI와 DSR를 계산합니다만, 개인이 이를 다 넣고 정확히 얼마나 대출되며 금리는 얼마인지 알기 어렵습니다.그래서 다음 정보는 참고하고 진정한 대출을 받는 것이라면 은행 창구에 가는 게 제일 편리합니다.대출 상담사를 통해서 해결하려는 분들도 있지만 대출 상담원들은 문자 그대로 상담을 하는 분들이지, 실제로 대출이 실행되는 곳은 은행 창구에서 같습니다.그러므로 원래 은행 창구에 가는 게 가장 정확하고 빠른지도 모른다는 사실을 잊지 마세요!은행 연합회를 검색하세요.
오른쪽에 보시면 즐겨찾는 메뉴에 가계대출금리가 있습니다.
가계대출금리은행을 선택하여 대출의 종류와 상세구분을 선택하고 검색을 클릭하여 아래와 같이 은행별/신용점수별 금리정보를 볼 수 있습니다. 예를 들어 우리은행에서 신용점수 700점인 사람이 대출을 받으려면 5.41%의 금리를 부담해야 한다고 읽을 수 있습니다.
아니면 그냥 네이버에서 “주택담보대출 금리 정보”라고 치면 정보를 얻을 수 있어요. 물론 이곳은 최저와 최고치를 나타냈을 뿐 개인별 차주별 정보는 입력한 적이 없기 때문에 참고하시고 직접 대출을 실행해보시면 제가 얼마를 받을 수 있는지, 얼마의 금리로 받을 수 있는지 알게 됩니다.
DSR 계산기
사람들이 가장 관심을 갖는 것이 DSR입니다.본인의 연간 소득을 정확히 알아야 하기 때문에 본인이 어떤 상품에 무슨 대출을 갖고 있는지도 알아야 합니다.문제는 아까 말씀 드린 것처럼 신용 대출 같은 원금을 갚지 않는 융자까지 특정 조건에 의해서 원리금을 갚는 것으로 판단하고 DSR를 계산합니다.이 DSR를 계산하는 계산기가 몇가지 있습니다.제가 주로 쓸 곳은 아래입니다.정확한 이름이 나오지 않았네요.어쨌든 여기에서도 계산을 하려면 신용+대출 금액이 얼마인지 알아야 하기 때문에 그것에 대한 금리가 얼마인지, 대출 기간이 얼마인지 등을 모두 알아야 입력할 수 있습니다.이런 계산을 하면서 가장 어려운 것은 이런 정보를 알아보는 것이 어렵지만 일단 당신이 정보를 알고 오면 제가 계산하고 줄게!식이어서 실질적 효과를 낼 것은 어려운 게 사실입니다.그래도 심플 대출 예정자의 경우 계산이 가능할 수 있으니 한번씩 참고해주세요.이상 주택담보대출이 무엇인지 알아보고 관련 용어인 LTV DSR DTI에 대해 알아보았습니다. 주택담보대출 금리 조건을 확인할 수 있는 방법과 DSR 계산기에 대한 내용도 공유하였으니 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 끝.